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左手房产税右手加息出售或出租两种方案改善

发布时间:2019-08-16 19:41:22

  案例 顾先生夫妇结婚6年了,小两口都是事业型的,平时工作都很忙,暂时没有考虑生育问题。顾先生今年 4岁,是一家国企的财务部经理,年收入约18万元,除此之外时不时还有一些福利,除了常规的四金之外,还有补充公积金和企业年金;太太孙女士和顾先生同岁,在一家世界500强的外企做传媒部主管,年收入约20万元。夫妇俩目前所住的房子是两人结婚时购买的,尽管房子只有70平方米,但地段位置较好,几年下来本金还剩90万元左右。小两口尽管收入不低,但开销很大,每年要花掉收入的一半。目前两人存有积蓄80万元左右,主要投在里,还有一部分存定期。

  家里父母们一直催着小两口早点生个孩子,但两人想先换一套大房子。可是房产税政策推出之后,小两口不知道现在买房是不是合适,是不是每年都要多付一笔房产税,再加上国家频频针对房地产市场进行宏观调控,按揭贷款变得难了不说,几次加息之后利率也高了许多。买的话觉得成本高,但又确实需要,小两口到底该如何规划呢?

  衣食住行,是老百姓最基本的诉求。然而仅仅一个“住”字,似乎就成了老大难问题,不断上涨的房价引发出越来越多的社会矛盾和问题。为了抑制房价的过快上涨,在“国N条”以及加息提准等货币政策都对抑制房地产市场上涨收效甚微的情况下,2011年1月份,上海和重庆两大城市率先推出了房产税政策。在中国,房产税是一项新生事物,它对房价的抑制效用究竟会如何尚不得而知,但它的推出对于老百姓来说,确实需要重新审视家庭购房方面的规划和决策。

  案例中顾先生和孙女士面对的是生儿育女以及改善住房需求,尽管两人从收入上看已经算是迈入小康家庭了,日常购物的价格敏感程度降低很多,但由于购房支出仍然占据了家庭整体财务开支的绝对比重,因此诸如加息、房产税之类政策的推出,对家庭财务规划的影响还是很大的,需要做出及时的应对和必要的调整。

  应对房产税

  房价低于上年度新建商品住房平均价2倍,税率可降为0.4%

  根据上海市政府公布的《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》规定,对上海居民家庭新购第二套及以上住房和非上海居民家庭的新购住房征收房产税,税率因房价高低分别暂定为0.6%和0.4%,其中人均60平方米以内的住房面积可以免税,超过部分才予以征税,应纳房产税税额=新购住房应征税的面积×新购住房单价×70%×税率。

  顾先生夫妇俩目前名下已经有一套70平方米的房产,如果要改善住房条件无非是两种方式:一是将现有房产作价出售,同时再买一套大一些的房产;二是保留现有房产,另外再新买一套房子。

  如果是第一种方式那么夫妻双方名下仍然只有一套房,因此即便房子面积再大也不会牵涉到缴房产税。只不过在向申请新房子的按揭贷款时,因为夫妇俩曾经有过按揭贷款记录,因此即便贷款还清了,有些银行还是会根据“认房认贷认调查”的原则视其为购买第二套房,在贷款成数上降低到最多四成,并且贷款利率较基准上浮10%。

  如果是第二种方式,那么小两口名下又要新增一套房产,就需要套用房产税政策看是否需要缴税。小两口新购的房产需要和存量房合并计算家庭全部住房面积,也就是说如果夫妻俩新买一套120平方米的房产,加上70平方米的存量房面积,总面积达190平方米,如果只是夫妻二人户口的话,那么显然人均超过了60平方米,新购的住房中所超出的70平方米需要缴纳房产税,假使新购房产单价2万元每平方米,那么每年夫妇俩需要缴税的金额=超出标准部分面积(70平方米)×新购住房单价(2万)×70%×0.6%=5880元。如果两人有了孩子并且孩子也上了户口之后,那么作为三口之家而言,超标的面积就只有10平方米了,每年需要缴纳的房产税也因而降低到了840元。

  由此可以看出,如果想要合法合理地少缴房产税,那么大致可以通过以下几种方式:一是首次购房时尽量一次到位,哪怕面积再大也不需要缴税;二是合理控制超标面积或是尽量增加带户籍的常住人口数量,以摊低人均面积;三是购买单价极为低廉的房子,如果房价低于上年度新建商品住房平均销售价格2倍,那么税率可降为0.4%。

  贷款策略

  只有将下浮比例明确写入合同才有可能在整个贷款期内都享受优惠利率

  对于家庭负债来说,每一次加息就意味着融资成本的提升,加息既增加了存款利息收入,同时也增加了贷款利息支出。在一个加息周期内,如果投资者有融资需求,比如说要购房、购车、留学等等,宜尽早向银行提交申请办理(尤其是5年以上的中长期贷款)。

  需要注意的是,各家银行的借款合同文字表述都各有差异,有些借款人好不容易争取到了下浮的优惠利率贷款,那就需要特别留意在借款合同中是否有明确的贷款利率优惠下浮比例的表述,如果没有类似的表述,仅仅是在计算利率时给予了优惠,那么如果次年开年贷款利率调整,很有可能会被取消利率下浮优惠,因此只有将下浮比例明确写入合同才有可能在整个贷款期内都享受优惠利率。同时在此期间,借款人需要特别注意按时还款,不要发生逾期不良拖欠行为。当银行调整利率时,会参照借款人的还款情况决定如何延续新的贷款利率优惠政策。

  对于是否需要提前还款,这就要根据市场投资环境以及借款人的风险偏好状况来区别对待。一般来说,如果投资收益能够超过贷款利率的,那么就不需要急于提前还款。比如说目前的资本市场正处于一轮较好的上升周期,此时有闲余的资金不妨投资一些或是购买一些股票型基金,对于稍有经验的投资者来说跑赢贷款利率并非难事。但是,如果投资风格趋于保守、难以承受资本市场风险,那么还是尽快想办法提前还款,同时还要注意了解银行的提前还款规则,看看是否有额外的提前还款违约金支出。

  顾先生夫妇长期投资基金,具备一定的风险承受能力。夫妇俩目前有90万元剩余贷款本金以及80万元家庭资产余额,如果夫妇俩将80万元家庭资产全部变现后提前归还贷款,确实可以立竿见影地节省一大笔贷款利息支出,大幅降低每个月的还款金额。但实际上顾先生夫妇的最终目的还是要购买房子、还是要从银行借款,这种情况下就没有必要办理提前还款。一者还款之后没有能力支付新房子的首付款,购房计划将被迫推迟或者必须出售现在所住的房子;二者加息周期中老贷款的利率应该比新贷款要更优惠,还掉了低利率的贷款再借入高利率的贷款提高了成本支出,是的大忌。

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